Kaufen oder mieten in der Schweiz 2026?

«Kaufen oder mieten?» – kaum eine Frage beschäftigt Schweizerinnen und Schweizer in ihren 30ern und 40ern so sehr. Die Eltern fragen seit Jahren, ob man nicht endlich «etwas Eigenes» haben will. Freunde ziehen ins neue Eigenheim. Und auf einmal fragt man sich: Bin ich auf dem falschen Weg?

Kurze Antwort: Es kommt drauf an – aber es gibt eine klare Rechnung. Und in der Schweiz sieht diese Rechnung anders aus als in Deutschland oder Österreich. In diesem Artikel machen wir sie gemeinsam durch.

Eigenkapital: Was du wirklich brauchst

Der erste Filter ist das Eigenkapital. In der Schweiz verlangen Banken mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital. Davon müssen mindestens 10% aus «hartem» Eigenkapital stammen – also aus Ersparnissen, Schenkung, Erbvorbezug oder deiner Säule 3a. Die restlichen 10% dürfen aus der Pensionskasse kommen (Vorbezug).

Kauf einer Eigentumswohnung für CHF 850'000 – eine realistische Zahl in vielen Kantonen für eine 3.5-Zimmerwohnung in Agglomerationslage:

Posten	Betrag
Kaufpreis	CHF 850'000
Benötigtes Eigenkapital (20%)	CHF 170'000
Davon hartes Eigenkapital (min. 10%)	CHF 85'000
Davon Pensionskassen-Vorbezug (max. 10%)	CHF 85'000
Hypothek (80%)	CHF 680'000

CHF 85'000 bis CHF 170'000 zusammenzusparen ist für die meisten die grösste Hürde – und der Hauptgrund, warum viele weiter mieten, obwohl sie eigentlich kaufen möchten. Wer das Eigenkapital hat, stellt sich die nächste Frage.

Was kostet ein Eigenheim pro Monat wirklich?

Viele unterschätzen die laufenden Kosten. Die Hypothekarzinsen sind nur ein Teil der Geschichte. 📋

Bei einer Hypothek von CHF 680'000 mit einem SARON-Zinssatz von aktuell rund 0.9% (Stand Mai 2026, SNB-Leitzins 0%) und einer 5-jährigen Festhypothek bei ca. 1.5%:

Kostenpunkt	Monatlich	Annahme
Hypothekarzinsen (SARON ~0.9%)	CHF 510	CHF 680'000 × 0.9% / 12
Pflichtamortisation	CHF 280	Auf 66% Belehnungswert in 15 J.
Nebenkosten und Unterhalt	CHF 710	1% des Kaufpreises p.a.
Total Wohnkosten	CHF 1'500	Ohne Energie und Heizung

Eine vergleichbare Mietwohnung kostet in vielen Schweizer Agglomerationen CHF 2'400–3'200 pro Monat. Das sieht auf den ersten Blick nach einem klaren Sieg für das Kaufen aus.

Aber dann kommt die Bank.

Die Tragbarkeitsrechnung: Die Bank rechnet mit 5%

Banken prüfen nicht, ob du dir das Eigenheim beim aktuellen Zinssatz leisten kannst – sie prüfen, ob du es dir bei 5% Zinsen leisten könntest. Das ist der gesetzlich vorgeschriebene «Stresstest».

Die Rechnung sieht so aus:

Posten	Jahresbetrag
Kalkulatorische Zinsen (5%)	CHF 34'000
Nebenkosten (1% des Kaufpreises)	CHF 8'500
Amortisation	CHF 5'000
Total kalkulatorische Jahreskosten	CHF 47'500

Diese Summe darf laut Bankrichtlinien maximal ein Drittel deines Brutto-Haushaltseinkommens ausmachen. Das heisst:

CHF 47'500 × 3 = CHF 142'500 Mindest-Haushaltseinkommen

Für eine Wohnung im Mittelklassebereich brauchst du also ein gemeinsames Bruttoeinkommen von mindestens CHF 142'000 pro Jahr. In Kantonen mit höheren Preisen (Zürich, Zug, Genf) sind die Anforderungen entsprechend höher.

Das ist der Grund, warum viele gut verdienende Paare trotzdem nicht kaufen können – nicht wegen des aktuellen Zinssatzes, sondern wegen des Stresstests.

Die ehrliche Vergleichsrechnung

Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Zwei Personen, beide angestellt, zusammen CHF 160'000 Brutto-Haushaltseinkommen, CHF 180'000 Eigenkapital gespart. Sie überlegen, ob sie eine Eigentumswohnung für CHF 800'000 kaufen oder weiter mieten und investieren sollen. 🏡

Option A: Kaufen

Eigenkapital: CHF 160'000 (20%)
Hypothek: CHF 640'000
Zinsen (SARON 0.9%): CHF 480 pro Monat
Amortisation: CHF 270 pro Monat
Nebenkosten/Unterhalt (1% p.a.): CHF 667 pro Monat
Monatliche Wohnkosten: ca. CHF 1'420

Option B: Mieten und Differenz investieren

Vergleichbare Miete: CHF 2'700 pro Monat
Differenz zu Option A: CHF 1'280 pro Monat mehr
Diese CHF 1'280 monatlich in einen ETF-Sparplan (6% p.a.) über 20 Jahre: ca. CHF 590'000
Plus das Eigenkapital von CHF 180'000 angelegt (6% p.a.) über 20 Jahre: ca. CHF 577'000
Total: ca. CHF 1'167'000

Was beim Kaufen über 20 Jahre passiert

Wertsteigerung der Immobilie (historisch 2–3% p.a. in der Schweiz): CHF 800'000 × 2.5% p.a. × 20 Jahre
Endwert der Immobilie: ca. CHF 1'310'000
Minus ausstehende Hypothek nach 20 Jahren Amortisation: ca. CHF 575'000
Netto-Eigenkapital in der Immobilie: ca. CHF 735'000

Die Zahlen liegen nahe beieinander. Das zeigt: Kaufen ist in der Schweiz langfristig meist eine gute Entscheidung – aber kein automatischer Vorteil gegenüber Mieten mit konsequentem Investieren.

Der wahre Unterschied liegt nicht in den ersten Jahren, sondern darin, was du langfristig konsequent machst.

Was die Rechnung nicht zeigt

Zahlen erzählen nicht die ganze Geschichte. Beim Kaufen gibt es versteckte Faktoren, die du kennen musst:

Transaktionskosten

Kauf und Verkauf einer Schweizer Immobilie kostet 3–5% des Kaufpreises – Notargebühren, Grundbuchkosten, allfällig Makler und Handänderungssteuer (je nach Kanton). Wenn du innerhalb von 5 Jahren wieder verkaufst, machst du fast sicher ein Minus.

Der Eigenmietwert

In der Schweiz – und nur hier – müssen Eigenheimbesitzer einen fiktiven «Mietertrag» ihrer Liegenschaft als Einkommen versteuern. Den sogenannten Eigenmietwert. Das erhöht dein steuerbares Einkommen um CHF 15'000–30'000 pro Jahr, je nach Liegenschaft und Kanton. Den kannst du mit Schuldzinsen und Unterhaltskosten teilweise kompensieren – aber eben nur teilweise.

Klumpenrisiko

Mit einer Immobilie steckt ein Grossteil deines Vermögens in einem einzigen, nicht liquiden Gut. Fällt der regionale Immobilienmarkt, fällt auch dein Nettovermögen – und du kannst nicht einfach «verkaufen», wenn es eng wird.

Flexibilität

Eigenheimbesitzer sind ortsgebunden. Jobwechsel in eine andere Stadt, Trennung, Familienveränderungen – all das wird mit einer Immobilie komplizierter. Wer weiss, dass er in 5 Jahren vielleicht woanders sein wird, fährt mit Mieten besser.

Wann Kaufen sich lohnt – und wann nicht

Kaufen lohnt sich, wenn:

Du mindestens 10 Jahre am gleichen Ort bleibst
Du die Tragbarkeitsanforderungen der Bank erfüllst (Haushaltseinkommen reicht für den 5%-Stresstest)
Das Eigenkapital vorhanden ist, ohne deinen Notfallpuffer aufzubrauchen
Die monatliche Wohnbelastung tiefer liegt als eine vergleichbare Miete
Du Unterhaltskosten und Nebenkosten einkalkuliert hast

Mieten ist sinnvoller, wenn:

Du in den nächsten 3–5 Jahren einen Standortwechsel nicht ausschliessen kannst
Die Kaufpreise am Ort so hoch sind, dass du den Stresstest nicht schaffst
Du das Eigenkapital lieber breit diversifiziert investierst und die monatliche Differenz konsequent sparst
Du noch nicht genug hartes Eigenkapital hast und erst aufbaust

Praxistipp: Die Tragbarkeitsrechnung selbst machen

Bevor du eine einzige Wohnung besichtigst, mach die Tragbarkeitsrechnung selbst. Du brauchst drei Zahlen: dein Brutto-Haushaltseinkommen, dein Eigenkapital und einen realistischen Kaufpreisrahmen.

Die Formel:

(Hypothek × 5%) + (Kaufpreis × 1%) + (Hypothek × 1%) ≤ Jahreseinkommen / 3

Wenn die linke Seite die rechte übersteigt, hat die Bank schon entschieden. Dann entweder Kaufpreis nach unten oder Einkommen nach oben – oder beides.

Zwei kostenlose Hilfsmittel, die das Rechnen einfacher machen: Der UBS-Hypothekenrechner und der Tragbarkeitsrechner vom VZ VermögensZentrum. Beide sind kostenlos und erfordern keine Anmeldung. So kannst du in 10 Minuten prüfen, ob Kaufen für dich überhaupt in Reichweite ist – bevor du Zeit und Energie in die Suche investierst.

Noch eins: Falls du planst, Säule-3a-Guthaben für den Hauskauf vorzubeziehen, informiere dich vorher über die steuerlichen Konsequenzen. Der Vorbezug wird als Kapitalleistung besteuert (günstig, aber nicht null). Das Geld steht dann nicht mehr für die Altersvorsorge zur Verfügung.

Dein nächster Schritt

Kaufen oder mieten ist in der Schweiz keine Lifestyle-Frage – es ist eine Finanzentscheidung. Und die Zahlen zeigen klar: Wer lange bleibt, das Eigenkapital hat und die Tragbarkeitsanforderungen erfüllt, für den lohnt sich ein Eigenheim langfristig fast immer. Wer mietet und die eingesparte Differenz diszipliniert investiert, kann aber ebenfalls ein solides Vermögen aufbauen.

Das Wichtigste zuerst: Rechne die Tragbarkeit mit deinen eigenen Zahlen durch. Wenn das Eigenkapital noch fehlt, fang jetzt damit an – zum Beispiel mit maximalen Einzahlungen in die Säule 3a (die du später für den Hauskauf vorbeziehen kannst) und einem ETF-Sparplan für den Rest. Jeden Monat zählt.